2022年5月30日，国务院发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，提出进一步盘活存量资产，鼓励更多REITs项目发行上市。

鼓励更多REITs项目发行上市

国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发〔2022〕19号，简称“国办19号文”），提出进一步提高推荐、审核效率，鼓励更多符合条件的基础设施REITs项目发行上市；同时落实落细支持基础设施REITs有关政策。

国办19号文首先明确了盘活存量资产的重点领域。一是重点盘活存量规模较大、当前收益较好或增长潜力较大的基础设施项目资产，包括交通、水利、清洁能源、保障性租赁住房、水电气热等市政设施、生态环保、产业园区、仓储物流、旅游、新型基础设施等。二是统筹盘活存量和改扩建有机结合的项目资产，包括综合交通枢纽改造、工业企业退城进园等。三是有序盘活长期闲置但具有较大开发利用价值的项目资产，包括老旧厂房、文化体育场馆和闲置土地等，以及国有企业开办的酒店、餐饮、疗养院等非主业资产。

国办19号文的第四条指出，“进一步提高推荐、审核效率，鼓励更多符合条件的基础设施领域不动产投资信托基金（以下简称基础设施REITs）项目发行上市。对于在维护产业链供应链稳定、强化民生保障等方面具有重要作用的项目，在满足发行要求、符合市场预期、确保风险可控等前提下，可进一步灵活合理确定运营年限、收益集中度等要求。建立健全扩募机制，探索建立多层次基础设施REITs市场。国有企业发行基础设施REITs涉及国有产权非公开协议转让的，按规定报同级国有资产监督管理机构批准。研究推进REITs相关立法工作。”

国办19号文的第十四条明确：“对符合存量资产盘活条件、纳税金额较大的重点项目，各级税务机关做好服务和宣传工作，指导企业依法依规纳税，在现有税收政策框架下助力盘活存量资产。”

国办19号文的第十八条明确：“所有拟发行基础设施REITs的项目均应符合国家重大战略、发展规划、产业政策、投资管理法规等相关要求，保障项目质量，防范市场风险。”

国办19号文的第二十条提到：“确保投资方在接手后能够引入或组建较强能力和丰富经验的运营管理机构，保持基础设施稳健运营”“推动基础设施REITs基金管理人与运营管理机构健全运营机制，更好地发挥原始权益人在项目运营管理中的专业作用。”

基础设施REITs发行有望进入快车道

记者注意到，基础设施REITs试点一直处于高效推进中。从首批试点48单项目申报到9单产品公开上市，仅用了不到8个月的时间。目前已有16单由国家发展改革委推荐至中国证监会，12单在两个交易所公开上市并稳健运行，另外还有多单项目正处于申报和评估中。

一位REITS业内人士表示，此次国务院重磅推出《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》既是对中国近年基础设施REITs试点工作的肯定和总结，也对未来提出新的要求和希望。这是继2020年4月《关于推进基础设施REITs试点相关工作的通知》、2021年3月“基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）”发展正式纳入《十四个五年规划纲要》上升至国家战略层面之后，关于基础设施REITs发展的第三座里程碑式文件，是在国务院层面首次对REITs发展作出明确具体的安排和要求，具有承前启后、继往开来的重大意义。

“国办19号文强调进一步鼓励更多符合条件的基础设施REITs项目发行上市，未来基础设施REITs发行有望进入快车道。”上述REITS业内人士提到。

一位公募基础设施与不动产投资部行政负责人表示，此次政策把盘活存量资产和扩大有效投资工作进行挂钩，充分说明当前存量盘活工作的重要性。而且，政策也明确了接下来要聚焦盘活存量资产的重点方向。从政策预期来看，如今已被广泛应用于多个基础设施领域的REITs，对有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环，拓宽社会投资渠道以及降低企业负债水平具有重要意义。

仅以REITs项目为例，北大光华管理学院发布《中国基础设施REITs创新发展研究》曾测算，中国基础设施存量规模超过100万亿元，若仅将1%进行证券化，即可撑起一个万亿规模的基础设施REITs市场。

首批公募REITs上市以来最大涨幅近40%

一位REITs基金经理表示，公募REITs市场的火热也让越来越多的政府部门、原始权益人、金融机构开始参与进来，希望更多的优质项目发行上市。“国办19号文”充分反映了市场的热情和呼声，也对试点项目推荐、审核效率提出了更高要求。

记者注意到，自2021年5月17日首批9只产品获批开始，公募REITs试点落地距今已有一年时间。随着公募REITs的发展稳步推进，如今同类型产品也扩容至12只。目前，11家基金公司旗下12只公募REITs已陆续上市，募资规模达到458.12亿元。其中，2022年首发的华夏中国交建REIT，吸引了超1500亿元资金的追捧。其中，面向公众投资者发行的规模，以0.84%的配售比例刷新了公募基金首发的最低纪录。

业绩方面，2022年市场大幅调整的情况下，公募REITs上市至今的业绩表现也可圈可点。数据显示，截至5月25日，首批9只公募REITs上市以来平均涨幅为18.91%，其中，富国首创水务REIT以37.60%的涨幅暂居第一。此外中航首钢绿能REIT、红土盐田港REIT、中金普洛斯REIT自上市至今的涨幅也分别达到26.61%、26.02%、21.99%。

建信基金表示，2022年以来，中国公募REITs二级市场价格的波动较大，“股”性特征较为明显，部分项目上涨幅度较大。据建信基金介绍，公募REITs收益来源分为两个部分，即每年的派息分红及二级市场价格的资本利得。公募REITs综合收益中派息分红部分的价值，在长期持有的前提下才能得到充分彰显，发挥增益效果；如果过于关注公募REITs短期内的“股票特征”，容易偏离公募REITs的本质，导致价格短期波动较大。同时，当公募REITs在二级市场涨幅过大后，产品的现金流分派率也会显著降低，价格的预期波动幅度也会提高。

值得注意的是，公募REITs还在不断扩容，目前有4单项目有望接力公募REITs发行。上交所网站显示，有2单高速公路REITs，分别为“华泰紫金江苏交控高速公路封闭式基础设施证券投资基金”和“国金铁建重庆渝遂高速公路封闭式基础设施证券投资基金”，项目状态分别为“已受理”和“已反馈”。深交所网站显示，有1单发电项目，为“鹏华深圳能源(清洁能源封闭式基础设施证券投资基金”，项目状态为“已问询”。

博时招商蛇口产业园REIT基金经理王翘楚表示，公募REITs受到欢迎，一方面针对监管得政策不断利好，2022年开年，财政部、税务总局发布了试点税收政策，北京发布REITs试点政策及申报辅导手册，紧接着国家发改和国家能源推动清洁低碳能源推进公募REITs试点等等，投资人对REITs这个新型产品未来的发展也更有信心，另一方面，因为首批二批资产都非常优质，但流通份额较小，市场出现了供不应求的现象，另外，近期A股市场持续调整，投资人也更倾向于配置一些收益较稳定的产品。（转载请注明见道网www.seetao.com）见道网战略栏目编辑/许生鹏