01 全民置业糊 沙特房地产的底层逻辑

沙特正掀起一场史无前例的全民置业运动，数据显示72%的本地居民与外籍人士计划在未来城市项目中购置房产，而这场热潮的核心驱动力源于国家战略与人口红利的双重叠加。

政府8年累计投入1.3万亿美元打造基础设施网络，相当于每日烧钱4.3亿美元打造"未来城市"样板，形成了"2030愿景"的资本虹吸效应。为实现70%住房自有率目标，每年需新增11.5万套住房，相当于在沙漠中再造3个澳门规模的居住区。

另一边，年轻化人口结构催生了住房刚需。沙特的30岁以下群体占比达70%，新婚家庭住房需求占比未来6年新增住房的65%。首都利雅得公寓价格三年暴涨62%，别墅涨幅37%的行情印证了供需失衡带来的投资机遇。

种种背景下，购房行为已超越传统居住需求，转化为对国家发展红利的股权投资。购房者通过持有"2030愿景原始股"，可享受基建升值收益叠加税收减免政策，形成独特的"政策套利"空间。

住房政策正成为经济转型的核心杠杆。沙特房地产开发基金向家庭住房账户注入120亿美元，通过Sakani计划提供首付低至5%的购房支持，同时取消外籍人士购房附加税，刺激出72%国民的置业意愿。这种政策组合拳已初见成效：利雅得租金三年上涨35%，住宅交易量年均增长7-8%，而商业地产增速高达12%。

02 外国人投资图谱 特殊签证催生新置业力量

目前，77%外籍人士表现出置业意愿，其中千禧世代将房地产视为中长期价值投资首选。高净值人群对品牌住宅的追捧与白领阶层对大型项目公寓的偏好形成鲜明对比，潜在需求规模达8.63亿美元。

尽管400万里亚尔(约107万美元)的居留签证门槛存在，但44%受访者预算集中在75-150万里亚尔区间。这种矛盾催生出创新型金融产品需求，特别是针对350万里亚尔以下资产的组合投资方案。

仅26%买家选择即时入场，超半数计划在未来2年内布局。这种观望态度与利雅得公寓价格攀升至5150里亚尔/㎡、别墅4900里亚尔/㎡的价格走势形成策略博弈，暗示市场存在阶段性价值洼地。

更重要的是，沙特NEOM新城中的"镜面之城"THE LINE正重塑全球智慧城市标准，吸引了众多国内外消费者的眼球。

170公里镜面幕墙构成的线性城市，集成AI管家系统与零碳交通网络，预售单价8500美元/㎡却隐含270%的7年增值预期。其"购房即获数字居民身份"的创新模式，使跨境税收成本直降30%，开创房地产+数字主权新范式。

这座智慧城市中也不乏中国企业的机遇。中国电建斩获41亿美元地下隧道工程，美的集团包揽23个社区温控系统，碧桂园输出AI建造技术——中企在沙漠中构建起从建材生产到智能运维的全产业链优势。深圳资本斥资11万美元/㎡竞购顶层物业，印证中国力量在高端市场的定价权争夺。

全息健身空间、无人机物流枢纽、垂直森林氧吧等颠覆性配置，配合美国克利夫兰诊所等顶级机构的入驻，使房产价值突破物理空间限制，演变为未来生活方式的期权合约。

03 战略破局之道 政策变量的市场博弈

在如此沙特地产狂潮下，中东经济格局也正在重构。

利雅得商业租金比迪拜低40%，吸引跨国公司区域总部迁移，催生460万㎡新增办公需求。280亿美元中沙地产基金联动"数字丝绸之路"，将中国科技精英与印度工程师转化为购房主力。同时房产证券化产品年化收益7%吸引主权基金配置，房地产信托基金（REITs）规模三年扩张580%。

在这场实验中，所有参与者都在进行一场时空博弈——赌的是当2030年170公里镜面城墙竣工时，这些沙漠中的混凝土资产能否转化为下一代全球财富坐标。

面对沙特房地产市场的结构性机遇，技术输出+本地化运营更成为重中之重。

将中国成熟的智慧社区建造经验与沙特智慧城市需求结合，同时联合Al Watania等本土巨头，建立区域供应链中心。

开发符合伊斯兰教法的REITs产品，将280亿美元中沙地产基金与住房抵押贷款证券化(MBS)结合，打造跨境资本闭环。目前沙特抵押贷款市场年增速达51%，二级市场流动性亟待激活。

针对THE LINE等未来城市的特点，打包输出"中央空调+储能系统+智能家居"的整体方案。美的集团已借此将沙漠高温劣势转化为技术优势，创造23个社区温控订单的标杆案例。（此文出自见道官网www.seetao.com未经允许不得转载否则必究，转载请注明见道网+原文链接）见道网战略栏目编辑/尹世乾